Tổng hợp các loại thuế phí khi mua bán nhà đất bao gồm những gì?

Các loại thuế phí khi mua bán nhà đất theo đúng quy định của Luật đất đai hiện hành bao gồm các loại nào? Khi thực hiện mua bán nhà đất, người dân buộc phải đóng một vài thuế phí đúng với thủ tục chuyển nhượng đất. Bài viết dưới đây là tổng hợp các loại thuế phí khi mua bán nhà đất mà người dân phải chịu khi chuyển nhượng đất đai. Nếu các thủ tục đóng lệ phí phức tạp hay chưa rõ về các quy định của loại thuế phí thì liên hệ ngay các Luật sư giỏi để họ hỗ trợ bạn tư vấn 1:1.

1. Thuế thu nhập cá nhân giao dịch mua bán đất

Thuế thu nhập từ giao dịch bất động sản, bao gồm việc mua bán nhà, đất (chuyển nhượng bất động sản), đại diện cho số tiền được thu về từ giao dịch này, bao gồm:

Thu nhập từ việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cùng với tài sản liên quan đến đất, gồm có:

• Nhà ở, bao gồm cả những căn nhà ở sẽ được xây dựng trong tương lai.
  • Hạ tầng và các công trình xây dựng gắn liền với đất, bao gồm cả những công trình xây dựng sẽ được thực hiện trong tương lai.
  • Các tài sản khác kết nối chặt chẽ với đất, bao gồm sản phẩm nông nghiệp, lâm nghiệp, và ngư nghiệp (như cây trồng và vật nuôi).
  • Thu nhập từ việc chuyển nhượng quyền sở hữu nhà ở, bao gồm cả những căn nhà ở sẽ được xây dựng trong tương lai.
• Thu nhập từ chuyển nhượng quyền thuê đất và mặt nước.
• Thu nhập thu được từ việc đóng góp bằng tài sản bất động sản để thành lập hoặc tăng vốn cho hoạt động sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp, theo quy định của pháp luật.
• Thu nhập từ việc ủy quyền quản lý bất động sản, trong đó người được ủy quyền có quyền chuyển nhượng bất động sản hoặc có quyền như chủ sở hữu bất động sản, theo quy định của pháp luật.
• Các khoản thu nhập khác thu được từ việc chuyển nhượng bất động sản dưới mọi hình thức.

Quy định về nhà ở và các công trình xây dựng sẽ được hình thành trong tương lai được quy định tại khoản 5 của Điều 2 trong Thông tư 111/2013/TT-BTC, thực hiện theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản.

Mức thuế áp dụng cho giao dịch mua bán nhà, đất là 2% trên giá mua, bán hoặc giá thuê lại.

Cách tính thuế:

• Thuế TNCN đối với việc thu nhập từ mua bán nhà đất được tính như sau

Thuế thu nhập cá nhân phải nộp = Giá chuyển nhượng x Thuế suất 2%

Khi có giao dịch mua bán nhà, đất và có sự cùng sở hữu của nhiều bên, trách nhiệm thuế sẽ được cá nhân từng người nộp thuế xác định theo tỷ lệ sở hữu của họ trong bất động sản. Việc xác định tỷ lệ sở hữu này phụ thuộc vào tài liệu hợp pháp như thoả thuận góp vốn ban đầu, di chúc, hoặc quyết định phân chia từ toà án.

Trong trường hợp không có tài liệu hợp pháp để xác định tỷ lệ sở hữu, nghĩa vụ thuế của mỗi người nộp thuế sẽ được tính dựa trên tỷ lệ bình quân.

2. Lệ phí trước bạ giao dịch mua bán nhà, đất

Các chủ thể mua bán nhà và đất đều phải chịu trách nhiệm về lệ phí trước bạ, theo quy định tại Điều 3 của Nghị định 10/2022/NĐ-CP.

Đối với nhà, bao gồm các loại nhà ở, nhà làm việc, và nhà sử dụng cho các mục đích khác.

Đối với đất, bao gồm cả đất nông nghiệp và đất phi nông nghiệp, không phân biệt xem đất đã có công trình xây dựng hay chưa.

Giá tính lệ phí trước bạ khi mua bán nhà và đất được xác định như sau:

Giá đất của thời hạn thuê đất tính lệ phí trước bạ = Giá đất tại Bảng giá đất / 70 năm x Thời hạn thuê đất.

Đối với đất, giá tính lệ phí trước bạ là giá đất theo Bảng giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh hoặc thành phố trực thuộc trung ương ban hành, theo quy định của pháp luật về đất đai tại thời điểm ghi nhận lệ phí trước bạ.

Trong trường hợp đất thuê từ Nhà nước theo hình thức trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, và thời hạn thuê đất ngắn hơn thời hạn quy định cho loại đất đó trong Bảng giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh hoặc thành phố trực thuộc trung ương ban hành, giá đất tính lệ phí trước bạ sẽ được xác định dựa trên giá đất của thời hạn thuê đất.

Đối với nhà, giá tính lệ phí trước bạ là giá do Ủy ban nhân dân tỉnh hoặc thành phố trực thuộc trung ương ban hành, theo quy định của pháp luật về xây dựng, tại thời điểm ghi nhận lệ phí trước bạ.

Trong một số trường hợp đặc biệt, như khi nhà thuộc sở hữu của Nhà nước được bán cho người đang thuê, giá tính lệ phí trước bạ sẽ được xác định theo quy định của pháp luật về bán nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước, bao gồm cả đất kèm theo, theo giá bán thực tế được quyết định bởi Ủy ban nhân dân tỉnh hoặc thành phố trực thuộc trung ương.

Trong trường hợp mua bán nhà và đất thông qua đấu giá hoặc đấu thầu, giá tính lệ phí trước bạ sẽ là giá trúng đấu giá hoặc đấu thầu thực tế, được ghi nhận trên hóa đơn hoặc chứng từ, theo quy định của pháp luật, hoặc theo văn bản phê duyệt kết quả đấu giá hoặc đấu thầu của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Đối với các nhà nhiều tầng nhiều hộ ở hoặc những căn hộ chung cư, giá trị đất phân bổ được xác định bằng cách nhân giá đất tại Bảng giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh hoặc thành phố trực thuộc trung ương ban hành với một hệ số phân bổ. Hệ số phân bổ này tuân theo quy định tại Nghị định 53/2011/NĐ-CP.

Nếu giá nhà và đất trong hợp đồng mua bán hoặc hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất cao hơn so với giá do Ủy ban nhân dân tỉnh hoặc thành phố trực thuộc trung ương ban hành, thì giá tính lệ phí trước bạ sẽ là giá trong hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất hoặc hợp đồng mua bán nhà và đất. Vậy hợp đồng mua bán nhà đất có giá trị bao lâu?

3. Phí công chứng khi làm thủ tục hồ sơ mua bán nhà đất

Khi cần công chứng các hợp đồng, giao dịch, bản dịch, lưu trữ di chúc hoặc cung cấp bản sao văn bản công chứng, tổ chức và cá nhân sẽ phải đóng phí công chứng.

Phí công chứng cho các hợp đồng kinh tế, thương mại, đầu tư và kinh doanh sẽ được tính dựa trên giá trị tài sản hoặc giá trị của hợp đồng hoặc giao dịch tương ứng.

• Dưới 50 triệu đồng 50 nghìn.
• 50 triệu đồng - 100 triệu đồng 100 nghìn.
• Trên 100 triệu đồng - 01 tỷ đồng 0,1% giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch.
• Trên 01 tỷ đồng - 03 tỷ đồng 01 triệu đồng + 0,06% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 01 tỷ đồng.
• Trên 03 tỷ đồng - 05 tỷ đồng 2,2 triệu đồng + 0,05% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 03 tỷ đồng.
• Trên 05 tỷ đồng - 10 tỷ đồng 3,2 triệu đồng + 0,04% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 05 tỷ đồng.
• Trên 10 tỷ đồng 5,2 triệu đồng + 0,03% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 10 tỷ đồng (mức thu tối đa không quá 10 triệu đồng/trường hợp).

4. Lệ phí khi cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu, sử dụng nhà đất

Lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà đất và tài sản gắn liền với đất là khoản phí mà tổ chức, hộ gia đình và cá nhân phải đóng khi nhận giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất từ cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Lệ phí này bao gồm:

• Phí cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu, sử dụng nhà, tài sản gắn liền với đất.
• Phí chứng nhận đăng ký các thay đổi về tình trạng đất đai, bao gồm cả việc trích lục bản đồ địa chính.
• Phí liên quan đến việc xác thực văn bản và số liệu trong hồ sơ địa chính.
• Mức thu lệ phí sẽ được quy định dựa trên các điều kiện cụ thể của địa phương và chính sách phát triển kinh tế-xã hội của địa phương. Mục tiêu là đảm bảo rằng:
• Mức thu phí đối với hộ gia đình và cá nhân tại các quận trong thành phố trực thuộc Trung ương, cũng như các phường trong nội thành của thành phố hoặc thị xã thuộc tỉnh, sẽ cao hơn so với các khu vực khác.
• Mức thu phí đối với tổ chức sẽ cao hơn so với hộ gia đình và cá nhân.

5. Phí thẩm định hồ sơ cấp giấy chứng nhận đã có quyền sử dụng đất khi mua bán

Trong một số trường hợp, người dân khi mua bán nhà và đất phải thực hiện việc thẩm định hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Phí thẩm định hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là số tiền mà người dân phải thanh toán để đảm bảo việc thẩm định hồ sơ, đáp ứng các điều kiện cần thiết để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng, sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất theo đúng luật đất đai. Phí này bao gồm việc cấp lần đầu, cấp mới, cấp đổi, cấp lại giấy chứng nhận, và chứng nhận biến động vào giấy chứng nhận đã được cấp.

Mức thu phí thẩm định sẽ được điều chỉnh dựa trên quy mô diện tích của thửa đất, độ phức tạp của từng loại hồ sơ, mục đích sử dụng đất, và các điều kiện cụ thể của địa phương nơi hoạt động cung cấp dịch vụ. Mục tiêu là đảm bảo rằng mức thu phí sẽ phù hợp với điều kiện và tình hình cụ thể của địa phương và sẽ khuyến khích việc sử dụng dịch vụ công theo hình thức trực tuyến, nếu có.

6. Kết luận

Bài viết trên đã tổng hợp các loại thuế phí khi mua bán nhà đất mà người dân phải chịu khi thực hiện giao dịch. Các loại phí bao gồm như thuế TNCN, lệ phí trước bạ, phí công chứng khi làm hồ sơ,... Trong quá trình thực hiện giao dịch mua bán nhà đất nếu gặp bất kỳ vấn đề nào khó khăn bạn nên tìm cho mình một Luật sư giỏi về luật đất đai để kịp thời hỗ trợ bạn.